Comprar ou alugar? Eis a questão!


Há alguns anos, o Brasil viveu um boom imobiliário, no qual a especulação venceu facilmente a razão: o preço dos imóveis cresceu a taxas de 20% ao ano, e a velha mania do brasileiro de achar que comprar um imóvel é um bom investimento foi revigorada.

O momento atual, no entanto, é de cautela. A economia está em recessão e o mercado imobiliário, durante anos aquecido, está à beira de uma estagnação.

Nesse cenário, há aqueles que apostam na desvalorização dos imóveis no curto prazo (os mais numerosos), há aqueles que apostam na estabilidade dos preços (os esperançosos, que compraram imóveis nos últimos dois anos) e há aqueles que apostam na recuperação do mercado imobiliários (as construtoras, os corretores e os compradores iludidos).

Correndo por fora, há um quarto grupo, totalmente perdido. Este grupo, pelo qual passamos ao menos uma vez na vida, está se fazendo a pergunta: comprar ou alugar?


Pessoalmente, não considero o investimento em imóveis como um bom investimento, ou melhor, não considero a forma como as pessoas geralmente investem em imóveis como um bom investimento, sobretudo porque elas se esquecem do que costumamos chamar de custo da oportunidade.

Sabe-se que os imóveis, em geral, protegem o capital investido da inflação. Além disso, é possível que, no futuro, ocorra um novo boom imobiliário. A verdade, porém, é que existem diversas outras oportunidades de investimento que podem lhe dar segurança e liquidez, além de rendimentos muito superiores aos oferecidos pela tradicional caderneta de poupança.

Isso não significa que você deve morar de aluguel. Ao contrário: não importa se você trabalha no setor privado ou se você é servidor público, nós nunca sabemos o que esperar do amanhã. Além disso, ter aquela despesa fixa consumindo 10%, 20% ou 30% do nosso orçamento... Não é uma boa ideia.

Ter um imóvel próprio lhe dá segurança e tranquilidade para que você possa investir em seus outros sonhos. Por isso, independentemente dos cálculos apresentados a seguir, sugiro sinceramente que você não more de aluguel. 

Comprar um segundo imóvel, contudo, já é uma outra história.

Aqueles que leram o livro "Pai rico, Pai Pobre", de Robert Kiyosaki, já devem saber que existem excelentes oportunidades em todos os mercados imobiliários. 

Para aqueles que acharam fantástica a forma de multiplicação de Kyosaki, no entanto, faço uma breve observação: no Brasil, temos aplicações de renda fixa que facilmente pagam juros de 14% ao ano, sendo que os melhores financiamentos imobiliários (da Caixa) cobram cerca de 10% ao ano a título de juros. Nos Estados Unidos, por outro lado, a taxa de juros básica da economia é de 0,5% ao ano, enquanto as taxas de hipoteca estão de em pouco mais de 3% ao ano.

Assim, o investimento em imóveis, na maior economia do mundo, é muito mais atraente que neste país tropical. Se supormos que conseguiremos, todos os meses, 0,3% líquido de aluguel (um apartamento de R$ 500.000,00, descontadas as despesas com imposto de renda e IPTU, entre outras, renderia líquido R$ 1.500,00 ao mês), teríamos uma renda anual de 3,6%.

Em uma economia em que a taxa de juros dos títulos do governo é de cerca de 0,5%, estaríamos ganhando 7 vezes mais alugando imóveis. Além disso, o próprio aluguel pagaria a hipoteca.

Por outro lado, em uma economia em que conseguimos, com segurança, 12% ao ano na renda fixa, já descontado o imposto de renda, estaríamos ganhando, em termos de rendimentos mensais, cerca de 3 vezes menos ao alugar um imóvel. Isso sem falar na perda do gigantesco custo de oportunidade e da necessidade de arcar com os outros 6,4% a.a. de juros, no caso do financiamento imobiliário.

Em todo o caso, vamos ver se vale a pena alugar ou comprar um imóvel:

Valor do imóvel: R$ 500.000,00
Inflação (ao longo de 20 anos): 7,5% a.a. (não vamos ser tão otimistas como nosso governo populista, nem tão pessimistas como nossa mídia "golpista")
Rendimento bruto da renda fixa: 13% a.a. (rendimento bruto estimado de um título Tesouro IPCA + 6%, descontadas as taxas de administração e custódia)
Rendimento líquido do aluguel: 0,3% a.m. (já descontados o IR e o IPTU, assim como despesas com manutenção e cobrança)

Cenário após 5 anos:
Valor do imóvel corrigido pela inflação: R$ 715.894,00
Valor líquido do imóvel em caso de venda: R$ 683.510,00
Valor bruto aplicado na renda fixa: R$ 773.439,00
Valor líquido aplicado na renda fixa: R$ 732.423,00

Cenário após 10 anos:
Valor do imóvel corrigido pela inflação: R$ 1.025.009,00
Valor líquido do imóvel em caso de venda: R$ 946.258,00
Valor bruto aplicado na renda fixa: R$ 1.213.192,00
Valor líquido aplicado na renda fixa: R$ 1.106.213,00

Cenário após 15 anos:
Valor do imóvel corrigido pela inflação: R$ 1.467.596,00
Valor líquido do imóvel em caso de venda: R$ 1.322.457,00
Valor bruto aplicado na renda fixa: R$ 1.931.521,00
Valor líquido aplicado na renda fixa: R$ 1.716.793,00

Cenário após 20 anos:
Valor do imóvel corrigido pela inflação: R$ 2.101.287,00
Valor líquido do imóvel em caso de venda: R$ 1.861.094,00
Valor bruto aplicado na renda fixa: R$ 3.123.076,00
Valor líquido aplicado na renda fixa: R$ 2.729.615,00

Considerações importantes:
a) no cálculo, o valor do imóvel e dos alugueis foi corrigido mensalmente pela inflação (cerca de 0,6% a.m.)
b) os rendimentos com o aluguel foram gastos mensalmente pelo proprietário (por isso, subtraímos dos rendimentos da renda fixa a quantia que o investidor receberia se estivesse alugando o imóvel - no primeiro mês, por exemplo, dos rendimentos da renda fixa, R$ 5.100,00, foram retirados os R$ 1.509,00 relativos ao aluguel do imóvel, restando R$ 3.591,00).
c) ao final dos períodos analisados, foi descontado o imposto de renda de 15%, incidente sobre os ganhos de capital (no caso do imóvel) e sobre os rendimentos da renda fixa (no caso da aplicação) 

Para concluir, é importante ressaltar que esses cálculos servem apenas para uma rápida comparação e não devem ser utilizados isoladamente para a tomada de decisões. Há muitas outras variáveis a serem consideradas.

Além disso, existem diversas outras formas de investir em imóveis, como a compra na planta e a venda no lançamento, a compra para construir ou reformar e a compra para valorização pura e simples (de um terreno, por exemplo). Falaremos delas em uma outra ocasião.




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